# 万科，遭遇反对
2025-12-05 12:18:00
来源 | 法询金融研究院
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宣布20亿中期票据展期寻求以来，万科境况急剧恶化。
12月3日的一则消息，又给这艘千疮百孔的巨轮以沉重一击——据知情人士透露，至少已有三位中期票据持有人表示反对债券展期计划。此时距离12月10日的正式表决还剩7天时间。
7天之内说服所有债权人，这是一项艰巨的工作。如果失败，就意味着12月15日，万科有很大概率将构成实质违约。
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## 展期方案详情
据媒体披露，万科于12月2日通过主承销商向“22万科MTN004”中票持有人提交了初步展期议案：
- 申请展期一年，本金兑付日延期至2026年12月15日
- 展期前形成的利息支付日也延期至2026年12月15日
- 展期期间不计复利，票面利率维持3%不变
- 新增利息将与本金一起支付
> 该方案意味着持有人在一年时间内将不会有任何现金支付，且没有额外补偿。
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## 万科的困境
在议案中，万科坦言：
> “目前受多种因素影响，公司经营形势仍然十分严峻，为稳妥推进本期中期票据本息兑付工作，现提请中期票据持有人同意将本息偿付安排进行调整。”
万科还告知持有人需要保留现金完成保交楼，所以方案条款改进空间不大。
**经营数据（截至2025年9月）：**
- 营业收入：1613.88亿，同比-26.61%
- 净利润：-280.15亿，同比-56.14%
- 销售面积：775.1万平方米，同比-41.8%
- 销售金额：1004.6亿元，同比-44.6%
- 货币资金：656.8亿元（含大量不可调用监管资金）
- 有息负债：3629.3亿元
- 资产负债率：73.5%
- 一年内到期有息债务：1514亿元
据传，万科母公司账面上的现金已不足10亿元，偿债能力严重不足。
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## 资产处置困境
两年来，万科已：
- 通过处置19个大宗交易签约68.6亿元
- 累计盘活货值785亿元
- 通过存量资产优化回款71.1亿元
- 2025年11月清仓贝壳找房股票
但剩余优质资产已不多，且大部分被抵押或冻结。
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## 市场表现
- A股从2025年11月18日起明显下跌，累计跌幅接近90%
- 债券价格平均已跌去70%
- 标普、惠誉均将万科信用评级下调至"CCC-"级
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## 三大风险敞口
### 1. 深铁（大股东）
- 累计提供8次共307.96亿元股东借款（利率2.34%）
- 总输血超1100亿元
- 2024年投资亏损约134亿元，计提减值约200亿元
- 持有的万科股权市值蒸发约498亿元（亏损超70%）
### 2. 银行
- 有息债务规模3642亿元，其中银行贷款2641.85亿元（占72.54%）
- 主要贷款银行：
- 中国银行：125.19亿元
- 工商银行：92.41亿元
- 兴业银行：77.89亿元
- 招商银行：65.24亿元
- 上海银行：17.9亿元
- 建设银行：17.75亿元
- 多家银行提供超430亿元新增授信
- 对银行体系整体冲击有限（占房企贷款总额1.9%）
### 3. 险资
- 2019年以来通过保债计划提供约343.4亿元融资
- 主要机构：新华资产、泰康资产、平安资管等
- 同时是万科债券市场重要买家
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## 未来挑战
11月26日起，市场传闻万科纾困方案已上报，包括：
- 国企收购资产
- 重组银行贷款
即便20亿票据持有人同意展期，12月28日还有本金37亿的债券到期。
从今日算起，留给万科的时间仅剩5天。